Stockholm kommer att korrigeras

I veckan avslutade fastighetsbranschen sin stora satsning med seminarier i Stockholm, Göteborg och Malmö, kallad Business Arena. En fråga som diskuterades var såklart fastighetsvärdena. Hur ser det ut egentligen, vågar man investera?

Nedan följer huvudpunkterna i mitt inlägg.

Ett bra mått på tillväxt i en region är fastighetspriser och löneutveckling, och underliggande attraktivitet, inflyttning driver detta en del eftersom det alltid handlar om utbud och efterfrågan. Sambandet de senaste trettio åren i Sverige tyder på att om befolkningen i en region eller stad ökar med en procent, så ökar fastighetspriserna med 6-7 %. Eventuellt lite mer.

Öresundsregionen växer ungefär som Stockholm, två bussar per arbetsdag, en på varje sida sundet. På 25 år betyder det att ett helt Göteborg har flyttat in.

Rent statistiskt.

Tillväxttakten på fastighetsvärden i Stormalmö klar starkast i landet sedan 2000, mycket beroende på bron.

Men sedan krisen slog till har ökningen varit dämpad och sedan 2010 minskat 5% medan den ökat med kanske 2% i Göteborg och legat i stort sett still i Stockholm. Mäklare och media har rapporterat tapp i Malmö på omkring 15%-20% inklusive inflation för villor.  Det motsvarar läget i Danmark där villor i Danmark har tappat omkring 15% sedan 2006 och lägenheter lite mer, kring 20%

Även om utbud och efterfrågan är viktigt sätter till slut betalningsförmågan sina gränser. Det är när marknaden börjar frikopplas från betalningskraften som bubblor skapas.

Huspriserna är sådär 70% dyrare i Stockholms län (3.800 tkr för snittvillan) mot Skånes (2.250 tkr), men lönerna bara 15% högre. I högspecialiserade jobb är till och med Skåne löneledande före Stockholm idag tack vare lönekonkurrens från Köpenhamn

Kvoten huspris i förhållande till disponibel hushållsinkomst ligger närmare 10 i Stockholm och sådär 6 i Malmö idag. Båda talen är höga, men Stockholms är skyhögt i en ekonomi där privatpersoner nästan helt saknar pengar på banken, vilket beskrivs i den nya boken Balansakten av Philip Lerulf (Timbro)

  • Slutsats 1 – Malmö/Skåne har haft en kraftig nedjustering av priserna. ”Bubbelrisken” framåt finns fortfarande, men är liten. Strukturellt talar mycket för att Öresundsregionens bostadsmarknad fortsätter att integreras, fast mindre drivet av kortsiktiga vinster på valuta mm. Danska ungdomars attityd till att bo i Skåne har ökat kraftigt sedan bron kom till. Nästan var tredje kan tänka sig att bo i Skåne.
  • Slutsats 2 – I Stockholm kommer det nog en korrigering av fastighetspriserna nedåt. Frågan är snarast hur. I bästa fall planar priserna ut nominellt och faller därmed realt några år och äts då så att säga upp av tillväxt. Men det kan också bli en snabbare punka på ett enda år.

/PT

3 reaktion på “Stockholm kommer att korrigeras

  1. Mycket intressant artikel. Borde komma ut i rikspressen. Som det nu är så är det enbart överdrivet positiva skriverier om Stockholm i rikspressen. Det här visar att riskerna speciellt i Stockholm är betydande.

      • Bra. Såg att texten dök upp i Kvällsposten. Det är ju ett bra steg. Hoppas den kan komma in i SVenskan eller helst DN så kanske det kan leda till morgonsofforna också. Öresundsregionen behöver synas mycket mer i riksmedia. Folk utanför skåne vet inte vad som händer i öresundsregionen vilket leder till att de tror att sthlm är enda alternativet. Det är synd eftersom de därmed missar en möjlighet. Frågan är väl bara om ”sthlms-maffian” vågar sätta in en så provokativ, om än sann, artikel. Jag önskar i alla fall lycka till!

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Följande HTML-taggar och attribut är tillåtna: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>